浙江金华浦江镇三地块市场研究及土地价值评估_126页_XXXX年
一、地块现状及周边环境 二、区域住宅市场分析 三、未来潜在供应量分析 四、地块指标解析及产品定位 五、地块未来产品价格预测 六、地块价格评估
并而成的一个新建制镇。 它位于上海中心城区的南 翼 ，闵行区的东部。西濒黄 浦江，与吴泾工业区、紫 竹科学园区隔江相望；与 浦东新区三林镇接壤；东 与南汇区的周浦镇、下沙 镇相衔；南与奉贤区的金 汇镇毗邻。 宗地所处闵行区浦江板块 西北部，位于2010世博会 辐射圈内。
宗地至闵行中心约12公里，至江浦镇中心约2 公里，至地铁8号线公里左右，到上海虹桥机场21公里，到上 海浦东国际机场38公里，到沪宁高速公路、 沪杭高速公路及上海火车站车程均为30分钟 左右，浦江镇还有11．4公里的黄浦江岸线和 大治河等发达的内河水系，距关港码头10公 里，距上海港码头25公里，距现已启动建设 中的亚洲最大集装箱码头一—芦潮港48公里。
在浦江镇规划中，住宅规划用地分为两 块。一块便是规划中的浦江中心镇应量将超 过莘庄，设计为意大利建筑风格。另一块位 于大治河以北、盐铁路以南，为休闲居住区， 约4.2平方公里，规划为中高档别墅区。
A－2地块： A－2地块： 用地2、3不大于1.6； 块3面积均为2209平
三幅地块均呈现长方形，并且是南北长、东西短，整体拼接在一起呈L型。地块较 平整，但尚有部分民宅未拆迁，以及还种有部分农田。地块内无自然河道等可利用 的景观资源。地块西侧靠近黄浦江，对岸则是闵行吴泾板块，站在地块往西远眺， 可清晰看见吴泾板块内 的工厂烟囱。因此本地块景观面受到影响。
浦江板块公寓价格在08年走势相对平稳，但供求严重失衡，这主要是浦航新城--瑞和 新苑集中推盘，而受金融危机影响，成交明显萎靡； 09年初成交价格跌至最低，均价不到万元，之后受到国家房地产宽松政策影响，价 格大幅上涨，09年末高达1.8万元，供求趋于平衡； 2010年初两会召开，人们观望气氛浓重，以及房地产政策转向使价格有所下滑。
浦江镇板块别墅供求主要集中在09年，受国家房地产宽松政策的影响，使得09年不论 是别墅还是公寓均表现的十分活跃； 09年9月份供应量较为突出，主要是新浦江城集中推盘，推出近5万方的联体别墅。
与周边相邻板块的住宅价格相比，浦江镇板块房价处在较高水平，整体均价接近2万元， 仅次于三林板块。加上目前临近世博会召开，浦江镇板块房价还在上涨之中。
区域内在售项目规模较大，且容积率较低，以别墅为主的综合社区为主，占地达183公顷的新 浦江城（浦江华侨城）则是区域内的标杆项目，该案容积率仅0.7，与本组地块接近。 最近各项目新推的产品也以别墅居多，其中万科翡翠别墅价格最高，随着近期市场又有回暖 征兆，该案最新报价已涨至7万元/平方米。
今年以来，区域内公寓楼盘成交价格在1.5-2.2万/平方米，别墅在2.5-4.5万/平方米。 其中与本组地块最接近的新浦江城二期于预计今年五月将推出210-300平方米的院墅， 预计售价达每平方米3.5万元，另外该案小户型产品预计将在明年下半年推出。
地上总建面积：501720平米（住宅建筑面积 470000平米，商业建筑面积27500平米，幼 儿园面积3500平米，托老所面积600平米）
配合项目后续的较高端产品 而主打豪华奢侈、极致享受、 拥抱悠闲生活等卖点
交通：位于闵行区浦江门户位置，社区交通便利，轨道交通8号线芦恒路站距离小区 大门仅50米，到市中心乘11站可达；
漫城俱乐部—约3000平方米。地下一层设酒吧、棋牌室。地下二层设恒温泳池、健身会所、spa会馆。 运动休闲公园—在社区的外围，有网球场、篮球场及羽毛球场。
规划：共分五期开发，集联排别墅、多层、小高层、酒店、商业等多类居住和商业 为一体的大型社区会所；
自然资源：近邻上海规模最大的绿氧工程—世博生态森林公园；天然河道芦胜河居 于社区北部；浦江生活区的西侧是漕河泾工业园区浦江分园，
浦江华侨城近期推出的院墅，地上建面约210—300平米，附赠125—190平米的采光地下室
浦江华侨城以低矮、低密度特质呈现醇正欧洲生活氛围。数十个方格矩阵，源自意大利的传统城 镇规划手法。开阔的视野、高程度的绿化体现了以人为本的规划理念。
首层空间：整体面宽约14米，全框架剪力墙结 构，L型建筑布局使厅堂与餐厅、厨房隔院相望， 互为景观。
建筑面积：约197.69平方米，近17米整体 面宽，开阔南向采光，全框架结构自由分隔。
叠院（复式公寓）：建筑和庭院被挑高近一米，充分保证了私密性。 地上设计建筑面积约180平方米，阳光底下室设计建筑面积约100平方米。
叠院：地上建筑面积约200平方米，阳光底下室设计建筑面积约120平方米。 一层超大面宽客厅方正通亮，客房连带独立露台，尊贵享受；二层主套房设计， 配置独立卫生间。
交通：浦江华侨城位于上海浦江镇中心城区，至人民广场15公里，通过卢浦大 桥、浦星路以及轨道8线，可直达市区；
设计特色：整个城区将意大利风貌及中国生活方式相融，叠园复式公寓独拥前后 私家庭院及下沉式庭院，建筑和庭院均被抬高近1米，保障私密生活；
景观：观景公寓位于小区纵横主轴上，置身其间，一幢幢公寓被花园和洋房簇拥， 坐于脚下的是魅力丛生的湖泊、花园和别墅。
预计于2010年4月份新推联体别 墅，面积280-320平米，单价约 3.5万/平米，420平米的独栋别墅 确定不对外出售。
双拼别墅，建筑面积326平米 双拼别墅内设中庭，且形式“回”字，类似徽宅，具有中式特色。
别墅主打大面宽、特色中 庭的设计元素；公寓主打 超大楼间距和良好的区域 规划、生态环境卖点。
区位——位于闵行区浦江镇中心城区，受世博会辐射，临近八号线， 出行方便。
规划——一期总建筑面积超7万平米，集院墅、独立别墅、公寓为一 体的综合社区。
建筑空间——别墅内部空间比较中式，特别是双拼别墅内设中庭， 形式“回”字，类似徽宅。
“辛格之蓝”，以东方贵族之地——印度“蓝 色之城”为文化源头来打造，以蓝色为主题色 调的空间，弧形的穹顶、印度花式窗格……将 印度宫廷的生活等级展示了出来。
“百老汇之梦”，以上世纪二三十年代百老汇 的传奇故事为灵感，展示二三十年代的时代经 典。水晶灯、大理石、檀木、烤漆、银器、丝 绒等元素展现出ART DECO艺术绚丽夺目的一面。
区位——浦江镇是上海所有外环以外区域距离市中心最近的板块，自驾 出行方便，开车仅需20余分钟（约15公里）可到达人民广场。
规划——纯独栋别墅社区。结合中国皇家九宫格的布局方式与意大利宫 廷的构筑规律。并将中国造园技法与意大利景观元素的融合，创造出“移 步换景”的景观感受。
产品——2期延续了1期大面宽、短进深、全套房、四重庭院、双玄关的 设计，并对产品进行了升级，容积率更低、社区景观情趣化营造、主题花 园个性定制、首层入户大堂奢华打造。
现场表现——二期全新样板房“辛格之蓝”和“百老汇之梦”的高雅风 情很好的提升了项目的调性。
据统计，目前在售项目的 后续推量将达34万平方米， 加上11.49万平方米的历 年未去化量，未来潜在供 应量预计将达到46万平米。 根据2009年浦江镇住宅 销售速度推算，这些潜在 供应量的去化周期还要15 个月，因此未来竞争压力 较大。
1 、从区域市场来看，累计供求比为1. 24，供略大于求，市场处于温热状态。从现有在售 住宅项目来看，区域内的楼盘容积率范围为0.6-1，而本地块容积率为0.7-1.4，差异化程度 不高，但这个容积率范围可做多种产品配比方案。
2、从总体建筑面积来看，新浦江城项目是不折不扣的大盘项目，其一期项目上市1 2万方， 因其投资客占一定比例，未来地块新盘销售受其二手房的冲击较大，二期项目130 万方也 已在09 年初陆续推出，其对新盘的竞争态势不减。
3 、从区域住宅市场价格来看，翡冷翠园是09 年年底推出独栋别墅， 故产品价格较高，成 交均价高达4.2 万左右；除此之外，其他楼盘品质相仿，价格较为接近，别墅均价在3万左 右，其中新浦江城离本案最近，容积率相似，因此最具价格可比性和参考性。
4、从区域住宅项目的未来可推量来看，新浦江城、一品漫城、翡冷翠园、浦江颐城后续均 有较大推量，加上新浦江镇还有多幅住宅地块尚待出让，因此未来竞争压力很大。
本地块为低容积率的居住用地，建议产品方 案：联排（50%）叠加（50%） 附容积率与建筑类型
小高层（60%）联排（30%）沿街商铺（10%） 附容积率与建筑类型
本地块为低容积率的商住综合用地，建议规划产品：联排 （55%）叠加（35%）沿街商铺（10%） 附容积率与建筑类型
本次估价的三幅浦江镇地块，规划产品中均含有联体产品，由于地块相连且相似， 我们暂且将三幅地块中的联体保持统一价格，并以联体价格作为基准，推算出这 三幅地块的小高层公寓、叠加价格。即：
1.通过市场比较法，先预估本组地块统一的联体价格，然后根据一年后市场 变化情况预判出一年后的联体售价，再根据各产品线市场价值系数，推导出 一年后本组地块的叠加和公寓价格。
2.由于A-3和C地块含有商业产品，同样的我们暂且将这两幅地块中的商业 产品保持统一价格，根据市场比较法，得出商业价格及一年后售价。
3.最终根据各产品的售价，通过市场收益法，分别得出三幅地块可实现的地 价。
也称比较法、市场法、交易实例比较法，是通过类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方
估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法。
地段从来就是决定房地产价值的最基本和重要的因素之一。作为一个“资源”的概念， 不同地段具有不同的房地产资源优势。即具备不同的地产因子。这些地产因子包括交 通条件、环境景观条件和市政配套条件等等，在某个时期内是难以改变的。在同一地 价圈内的不同项目，其类比土地价值的差异主要决定以下要素：
市政交通及直入交通的便利性的差异； 项目周边环境的差异，包括项目周边自然和绿化景观的差异、教育人 文景观的差异、各种污染程度的差异以及周边社区素质的差异； 周边市政配套便利性的差异； 地块累计商业价值（针对商业的地产因子）。
建筑风格和立面设计 停车条件（针对商业权重较大） 单体户型设计、得房率 物业功能组合（针对商业权重较大） 设备、材质档次 小区配套 建筑规模 形象包装和营销策划 空间布局和环艺设计 物业管理 建筑公共空间、户外广场（针对商业权重较大） 发展商品牌和实力
在权重中，各权重值为本机构价值分析法 之经验值。 在价值类比中，以“1”作为本项目类比系 数及类比值参照的基准，大于“1”则表明本 项目差于类比对象、小于“1”则表明本项目 优于类比对象，数值相距越远，相差程度越 大，反之越小。 所选案例的修正价格为市场价格与修正系 数的比值。
住宅产品定价 联体价格预估 修正系数= 地块差异修正系数项目提升因素修正系数外部经济政治环境修正系
分析：从本项目的规模、区位特征、客流量和未来可能吸引的核心客 户来看，本项目只具备形成居住区级商业中心的条件，因此对项目的 定位不推荐建设区域级商业中心，居住区级商业中心是比较适合的。
拦截型商业：距离是消费者选择 该类业态消费场所的第一考虑因 素，常见的业态是日常快速消费 品零售及服务等。
替代型商业：经营具有一定差 异化的产品，对比各种综合因 素形成的比较优势决定消费者 是否选择该类业态的消费场所。
在权重中，各权重值为本机构价值分析法之经验值。 在价值类比中，以“1”作为本项目类比系数及类比值参照的基准，大于 “1”则表明本项目差于类比对象、小于“1”则表明本项目优于类比对象，数 值相距越远，相差程度越大，反之越小。 所选案例的修正价格为市场价格与修正系数的乘积。
定价方法说明 修正系数 =地段资源修正系数项目提升因素修正系数价值实现的经济因素修 正系数。
也称假设开发法、剩余法、预期开发法，是预测估价对象开发完成后的价值 和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续 开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。是以房地产的 预期未来收益为导向来求取房地产的价值。
按照利润率10%-30%，分别计算上述的X，扣除城市基础设施建设费和住宅配套费用后， 得到土地成本及对应的地价、楼板价如下表：
通过以上分析可以看出，当利润率为30%时，本地块楼板价约为18298元/㎡，项
*综合宏观风险和未来供应量考虑未来产品单价的变动 注：本报告所估算收益率为毛利率，并未扣除所得税。
按照利润率10%-30%，分别计算上述的X，扣除城市基础设施建设费和住宅配套费用后， 得到土地成本及对应的地价、楼板价如下表：
通过以上分析可以看出，当利润率为30%时，本地块合理的楼板价约为1144990033元元//㎡㎡，
按照利润率10%-30%，分别计算上述的X，扣除城市基础设施建设费和住宅配套费用后，得到 土地成本及对应的地价、楼板价如下表：
通过以上分析可以看出，当利润率为30%时，本地块合理的楼板价约为1177880000元元//㎡㎡，项
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