朗诗绿色地产：从绿色地产到绿色管理的轻资产化转型之路
2022年7月7日，由北京中指信息技术研究院主办，中国房地产指数系统、中国物业服务指数系统承办的“中房指数2022房地产市场趋势报告会”在北京隆重召开，正式发布了基于大数据形成的系列研究成果。7月27日，中指研究院华东大区在杭州召开“锚定价值，链接未来——暨2022房地产市场趋势研讨会华东站”，大会总结了2022年上半年全国及长三角房地产市场现状，探索行业新形势下的发展模式、企业在长三角市场的发展之道。
朗诗绿色地产保持绿色、低碳、可持续发展的初心，坚定“绿建+代建”轻资产战略，以差异化产品优势、成熟的代建管理能力为核心竞争力，荣获“2022上半年浙江房地产代建运营优秀企业”殊荣。
在房地产市场下行、土地红利消失、融资趋紧的大环境下，行业趋势转向考验企业的产品打造、运营管理等长远发展能力，代建企业则因为低杠杆、高效率，成为穿越行业周期的破局者。加之地方国企在集中土拍托底成为常态，将为代建市场带来可观的增量，行业前景蓬勃，不少企业强调“转型”投身其中。朗诗凭借先入战略布局及优秀的代建实操能力，成为新赛道的先行者。
轻资产战略坚守，代建赛道先声夺势
2014年，朗诗便提出实行“产品差异化、资产轻型化、收益多样化”的转型战略。2022年6月30日，朗诗绿色地产（公司更名的决议案于股东周年大会上获正式通过，公司名称由“朗诗绿色地产有限公司”更名为“朗诗绿色管理有限公司”，体现了向轻资产转型的决心。
得益于对轻资产化转型战略的坚守，朗诗的代建业务已占据自身较大份额。据企业年报显示，2021年朗诗于国内新增15个项目，其中12个来自开发代建服务，可售面积约153万方，可售货值约258.6亿元，同比增幅近18%。
在细分领域，经过8年地产代建的深耕，朗诗在委托开发、融资代建、小股操盘、合作开发等轻资产模式上深得其道。截至2021年底，由朗诗提供开发代建服务及进行小股操盘的项目有83个，总可售面积约378万方，预计可售货值达706.2亿元，占国内总可售货值的比重约91%，基本完成了从传统重资产的开发模式向资产轻型化模式的转型跨越。
朗诗的轻资产业务模式也成为其在浙江深耕发展的关键。自2007年入浙以来，朗诗在浙江共拥有20个项目，分布在杭州、宁波、嘉兴、绍兴、金华、台州、湖州等城市，2019年至今获取的项目，多以委托代建、小股操盘、合作开发等方式获得。
深耕绿色差异化，夯实产品进阶之路
朗诗在轻资产领域的第一个核心竞争力是产品，绿色建筑的研发与建造能力是朗诗的立身之本，也是朗诗与其他房地产企业最大的差异之处。
朗诗聚焦绿色差异化发展战略，一直注重绿色科技产品的迭代创新，“绿建”可以说是朗诗的另一关键词。依托朗诗控股集团的绿建研发平台和资源整合，每年在研发的投入不低于1亿元，覆盖建筑节能、高效设备、室内舒适、人体健康、生态环境等专题，并构建了成熟的研发体系。朗诗控股浙江长兴落成的朗诗太湖绿建研发基地，被列入首批中国绿色建筑推广示范基地，为每一代朗诗绿建产品提供了研发、测试、展示、交流的平台，研发成果也被广泛运用于自身开发的绿色产品。
绿建科技为朗诗开发的住宅产品赋能，也提升了品牌价值。以东阳的湖畔云邸为例，这是由朗诗与颐高集团合作的大型城市综合体项目，涵盖住宅、商业综合体、商业街、写字楼多种业态。项目二期施工时，朗诗用铝模工艺代替传统的木模工艺，完全达到绿色建筑施工标准，产品的外立面观赏度与建筑性能得以提高。除住宅外，对项目的购物中心、写字楼和酒店等业态也将考虑引入绿建技术。
杭州的朗诗溪涧雅庐，接壤太湖源、天目山等重要景区，凭借天然地域优势打造“排屋+叠拼+四层台墅”的纯低密楼盘。整个项目室外设有农田区，业主可享有约30-60㎡的专属农田，满足自身山野生活的情怀，室内的绿色科技系统则可根据业主需求选配。从室外环境到室内系统，无一不体现朗诗对舒适、健康、人文居住氛围的追求。
得益于绿色差异化发展的深厚积淀和创新实力，朗诗持续领跑国内绿色地产，并建立较高的品牌忠诚度。截至2021年底，朗诗在全国36座城市打造了超150个绿色住宅项目，绿色住宅开发面积超过2500万方，绿色开发占比达70%。从市场认可度来看，业主的复购率高达70%，而业主再购及业主转介绍比例接近50%，科技住宅用户对系统满意度高达91分，获购房者高度认可。
优势资源高效整合，优化管理经营创效
朗诗在代建领域发展已久，凭借自身积累的优质资源及有效整合，实现对全周期运营管理体系的标准化、精细化管理，降本增效，为合作方创造价值。这是朗诗的第二个核心竞争力。
朗诗是“中国房地产行业绿色供应链行动”发起及主要推动者之一，拥有6000多家供应商资源可进行规模化采购，实现360°绿色供应链资源管理，并从经营视角进行全周期成本控制，实现“1+12”的质量和成本极致管控。2021年，朗诗的轻资产项目成本类优化金额达2.6亿，其中招标成本策划的优化金额达2.26亿。
朗诗通过方案优化、政策突破、管控纠偏、精细化管理等方面进行优化，合理控制投入成本，但并非靠绝对的低成本取胜，而是追求投入产出的最大化。以宁波的天阅美湖项目为例，主要通过户内给水、户内电气、公区装修、电梯招标、防水设计等方案优化，为业主节省300余万。项目自身以未来社区为理念，融合绿建科技，聚焦居住功能升级，打造邻里、建筑、教育、交通、低碳、服务、治理、创业、健康九大未来社区场景。
朗诗积累多年复杂项目的处理经验，能够有效化解纾困资产，并通过优秀的操盘能力重塑项目价值，这是朗诗的第三个核心竞争力。目前拥有一二级联动、旧改、城市更新、土地调规变性、法拍、重整、和解等多种模式的成功案例。这也符合朗诗自2020年提出的“地产投行+绿色建商”理念——通过有效整合朗诗体系内部及外部资源，运用多种灵活方式化解纾困资产；而“绿建科技”带来的产品辨识度、品牌溢价、高效执行力，能够高度契合行业对轻资产化运作房企的操盘能力要求。
以海宁的绿洲璟院为例，项目属于法拍类不良资产，朗诗获取项目后仅用时5个月实现首开，20个月实现一期清盘并交付，引领板块销售。产品打造上也颇具匠心，以1.2的容积率规划了排屋与洋房，搭载朗诗自主研发的“自由方舟”系统，提倡绿色健康生活。
图：海宁·绿洲璟院项目鸟瞰图及排屋实景图
金华的朗诗桃源里为原项目破产重整，朗诗通过“融资担保+品牌代建”模式对债务和交易结构进行优化，引进纾困资金，输出品牌，并提供专业操盘管理服务。不仅解决了交房及职工欠薪问题，更完成了债券清偿，破产投资人的收益得到保障。
温岭的东泰启辰苑项目，通过承债方式完成对爆雷企业的股权收购，避免项目停工风险，实现委托方与朗诗的共赢。
图：金华·朗诗桃源里项目与温岭·东泰启辰苑项目
结语：朗诗绿色地产作为国内领先的绿色开发服务商，以“地产投行+绿色建商”为定位，在代建赛道持续深耕。业务模式上坚持“由重转轻”，坚持绿色建筑产品的迭代更新，以高效系统的运营体系降本增效，在产品打造上匠心坚守品质，不断促进自身的绿色可持续发展，与合作方共谋行业未来。
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