开发区有机更新规划策略探索（附：金华市秋滨工业区案例）
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原标题：开发区有机更新规划策略探索（附：金华市秋滨工业区案例）
在此背景下，本文结合存量开发区的特征，提出规划方向，并以金华市秋滨工业区为例，在分析研究案例现状问题的基础上，提出有机更新的应对策略，以期为相关规划提供参考。
伴随着存量时代的到来与城市转型，科学有序地推进城市有机更新，既是贯彻落实“转变城市发展方式”的重要行动，也是现阶段增强城市能级、提升城市品质、激发城市发展活力的必然选择。对于存量地区空间尤其是产业空间，作为城区空间的重要组成部分，其用地比例高，投入和产出效率低，但改造成本相对较低，往往成为城市更新的热点地区。在资源约束和产业空间转型的双重驱动下，工业区存量空间转型是大势所趋。工业区起步阶段，以土地作为主要的投资要素进行招商引资，存在工业企业五花八门、功能较为单一，产业较为低端、效益低下等问题，同时产业发展衰退周期与土地协议出让周期不契合，随着城镇化进程的加快，周边商住用地的租金与工业用地价格呈现剪刀差，出现圈多建少、圈而不建等闲置问题，与服务创新经济、高端制造的发展空间诉求存在一定的落差。
从国内外开发区转型的实践案例中可以看出，存量开发区的发展方向面临着几种可能，一是从碎片化、低端化、拼凑型的产业向高端化、产业链、链条化方向发展，成为特色产业集群基地，并融合研发、孵化、展示服务等功能;二是结合产业转型与城市功能的完善提质，由单一的生产功能向综合化、多元化的城市综合片区发展，促进产城融合，承担城市的综合服务功能等。这些转型方向，对工业园区存量用地的更新提出了更高的要求。
二、金华市秋滨工业区的有机更新规划
2.1 秋滨区块的规状特征总体概述
金华市秋滨工业区与金华老城区隔江相望，总用地面积3.57km2.是金华开发区的1.0版本，是在开发区自负盈亏下的土地经济道路下发展起来的。经历了将近30年的发展历程，园区总体呈现经济规模较小、产业较为低端、发展质量和效益不高，园区空间上表现为居住与工业的混杂与扩展，配套设施缺乏、低层次等特征。在生态文明建设和高质量、创新驱动发展的新时代背景下，需要对其进行有机更新与结构优化，提升土地的利用效益与园区品质，为高质量发展赋能。
秋滨工业园区内企业门类众多，超过大小15项产业门类。其中，金属加工、新材料、装备制造、印刷加工、服装鞋帽五大产业相对较多，其他产业门类相对平均。总体上产业门类太多太杂，主导产业不突出，呈插花式产业布局，属于像义乌小商品市场配套的产业，且较为传统，处于价值链的低端(表1)。
地块大小不一。园区有87家企业，最大用地面积(除市场外)为126亩，最少为1亩，差距悬殊。中小企业数量占区域内企业数量的70%，没有形成产业集群，缺少大项目大企业平台。整体容积率较低。工业、市场用地利用低效，工业容积率基本在1.0以下，工业用地亩均税收小于5万元，工业用地闲置、市场萧条、部分烂尾。
缺少创新服务，目前园区内部基本为低端产业用地和城中村用地，缺乏支撑产业发展的公共研发平台、公共技术平台、公共服务乎台等。
缺乏生活配套，园区在快速扩张过程中.出现了工业用地的集聚增长，但配套方面仅依托几个城中村形成社区式的基本生活服务，规模与档次有待提升，15分钟生活圈配套缺失。结合2018年《城市居住区规划设计标准》，其5分钟生括圈服务设施较为完善，10分钟生洁圈及15分钟生活圈服务设施缺失;公共服务设施以社区型为主，中小学校等教育设施缺乏。
2.4 风貌混合拼贴、公共空间不足
总体来说园区内风貌不统一，特色不突出，城中村、工业厂房、建材市场、未利用地等各种风貌杂合，旧工业区布局较为杂乱、风貌破旧，城中村包围在工业园区中，建筑间距较小，低小散的小餐饮、小修理、小市场穿插其间。城市结构绿廊已初步形成，内部公共括动空间较为缺少。
3.1.1立足区域协同、强化创新驱动
规划立足开发区区域创新策源地、G60科创走廊西大门的定位，，驱动传统工业向创新区转型。秋滨工业园区作为第一代工业园区，面临着空间提质升级的诉求，规划在区域层面协同联动周边功能板块，向西连接中央创新片区，对接湖海塘核心片区，与规划的企业创新中心、总部中心、实验塞、研究院、孵化平台等功能对接，进行错位补充;向南带动秋滨工业园南片区的转型升级，重点围绕产业转型与提升，构建“产学研创孵投”大平合、大联盟、大集成，形成浙中的智能制造基地。
3.1.2稳定工业用地比例，产业优化升级
以产城融合型园区为目标.加强工业用地保障，保留工业底色，以留2优2、退2进2.5为主要策略，实现“腾笼换鸟”，集约利用土地。立足现有金华汽车制造、医薮、食品加工等优势产业基础，结合国家和浙江省产业发展趋势，提出发展“应急防护+智能装备为装备”产业，打造省级应急防护智能制造产业平台(图1)
3.1.3 合理构建生活圈，提升生活品质
秋滨区块目前配套缺失、层次低.基本上是围绕企业职工湘城中村村民日常生括需求的小超市、小餐饮及一些篮球场、社区文化广场等设施，与产城融合导向发展不相符。规划在高质量发展背景下，需要优化设施布局和进行提升品质。
存量开发区的生活圈构建，应在综合考量产业发展与创新需要的创新公共服务、研发等基础上置一定的居住、公共括动和公共服务等城市生活服务功能.实现生产与生活的协同发展规划。按照步行15分钟可达的空间尺度，结合开发区主要干路等，划定1个15分钟生括圈，同时结合城中村的优化布局，划定3个5分钟生活圈。15分钟里活圈按照需求配套中学、大型互动场地、社区卫生服务中心、文化活动中心及商业综合体等公共和商业设施。S分钟生活圈配配套基本日常生活需求设施，包括社区商业、养老服务、文化体育设施，基于社区安全层面考虑，同时融人健康、韧等理念，布局一些旨常与应急使用的公共空间和开放空间。
秋滨区块工业园现状的工业企业规模、质量效益、厂区环境差异大，规划基于对园区的空间质量评价与综合效益评估，结合现实的操作可行性，提出了分区分类的更新改造镆式。
对于基本符合城市设计方案要求的企业存量建筑，经园区认对后予以保留，并应按要求进行建筑外立面、园区环境景观提升。或在不改变用途的憬况下，积极鼓励企业按照城市设计的方案进行二次开发。规划A和C区块，由于企业规模相对较大，企业通过引导转型，符合新的产业发展趋势与定位，规划予以企业自改或自建以更新改善。
对于一些低小散企业用地，产业空间碎片化不利于产业做大做强，但企业又无力自主开发，或因规划调整转变土地用途的地块，由政府依法统一收购后统一开发。规划的区块B，现状基本上是小企业，同时也是第一代工业的集聚区，环境差、质量效益低、企业规模小，规划通过政府统一规划建役，并由运营商来统一运营，提升园区的效益与公共设施的品质(图2)。
由于工业企业的生产经营周期与工业用地的出让周斯并不同步，工业土地出让后的刚性着控缺乏弹性和适应性，因此在坚持土地用途管制规则下，补充增加混合用地供给模式是一种趋势。同时复合化的用地，能够提供城市空间高质量、多样化的空间要素与设施，满足生活和生产的需要，推动存量用地从粗放式的土地利用向集约化、精细化转变。
秋滨区块规划以交通功能复合、集约化土地利用为导向，在不同产业辑团内逋过増加多功能复合崖用地及产业辅助功能集聚地，布置产业配_功能和生括功能，在片区的南北向轴线上布局一系列有着不词功能的空间，在横向上加人商业、商务、总部等功能，在纵向上部分形成立体开发，在工业上楼的基础上.增加产业共享、产品装配流线、地下物流集成三种交互层，为中小企业提供协同生产空间，满足高层厂房和甲级写字楼现重设计标准，未来随着产业转型升级，可转化为研发空间，提高产业效率，提升城市形象(图3)。
本文从城市发展阶段趋势背景切人，总结存量开发区的特征及困境，对标新理念、新需求，从区域协同、结构优化、创新发展、品质提升、差异化更新、复合立体化等方面提出规划对策，为生态文明建设背景下的城市高质量发展提供参考。同时，存量更新面临复杂的多元权属主体与相关利益博弈，与增量扩张蓝图式规划有较大的不同，需要在政策标准制定、更新开发模式、运营管理等方面进行有针对性的研究。(作者：戴世续，洪双勇，周骏，周燕丽)返回搜狐，查看更多
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