今年金华市区首次成功拍卖出让土地
本周二上午，一宗市区乾西乡的17亩地块成功拍卖出让，小地块却引来了市场上的大讨论，有业内人士认为，该地块的出让或将预示下半年土地市场将热于上半年。
该地块引来高度关注，因为其有三大特殊性。其一，该地块是自去年11月以来，7个多月中市区首个以拍卖方式出让的商住用地；其二，该地块再现个人投资者的身影，在前两年市区楼市最为火暴的时期，个人投资者曾纷纷竞逐小地块，这次他们的再度活跃，被市场人士解读为投资者对今后两年的房地产市场预期看好，终于肯解开腰包；其三，该地块有16家竞买人参与竞争，最终成交价是起始价的2.3倍，每亩地价从起拍的106万元上涨至253万元，这与去年下半年和今年前几个月土地频频因报名不足而“拍转挂”，且成交价只在挂牌价上象征性加每平方米几十元的现象截然相反，也引来业界对土地市场回暖的争论。
不过也有市场人士认为，无论该地块有多少特殊性，其小体量和郊区的位置都决定了它对整个金华房地产市场并不具备标杆意义，虽然拍卖溢价率超过了130%，但仅是因为起拍价低，且总价门槛低，最终的每亩253万元在市区也是较低的地价，不必对此过分解读。比如去年6月安地11亩的小地块拍卖，也是时隔近5个月后的首次拍卖，有7家单位报名竞拍，其中有5家是个人投资者，竞争颇为激烈，成交价溢价率超过了60%，达到了每亩261万元，被业内人士认为是市场转暖的表现。但事实证明，之后的土地市场仍然是清淡的。
该地块的具体位置为乾西乡易通路以北、市企发包装印业公司以南，也就是环城西路附近。地块附近多为化妆品厂、包装印业公司等厂家，目前居住氛围不浓，地块离长湖公园、乾西乡政府和婺江距离都不是很远，有交通便利的优势。
根据规划条件，该地块占地面积11601平方米，约合17亩，土地用途为商住用地，容积率1.0~1.6。21米高的限高要求和较低的容积率，以及“套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重须达到住房开发总面积的70%以上”的90/70要求，决定了该地块将打造多层住宅产品。
地块起始价为1600元/平方米，折合每亩地价为106万元左右，以1.6的最高容积率计算，楼面地价为1000元/平方米，在市区范围内无疑属于低价地块。最终的成交价为每亩253万元，折合楼面价约为2372元/平方米。
据业内人士测算，土地成本加上建安成本和财务成本，该地块今后的房产品卖价大约是每平方米五六千元起步，具体价格要看明后两年的市场行情而定。最快在明年的上半年，或许市区的刚需客户们又将多一个买房的选择。
去年，是新国八条出台以后的关键一年，纵观2008年以来的市区土地市场，去年毫无疑问是四年之中最清淡的一年，商住用地成交剃光头的月份有4个，占了全年的1/3，而其他月份的成交量也大多只有一两宗，多宗挂牌地块都象征性地小幅加价即告成交。
根据统计，市区去年公告出让的商住用地总面积超过900亩，成功出让的占七成左右。其中去年全年仅有4次土地出让是以拍卖方式出让，其余全部采用挂牌方式，而且多数为“拍转挂”。在楼市行情清淡的大形势下，开发商们仍然捂紧钱袋子，不轻易出手。大宗地块多次出现流拍或达不到保留价的现象，土地市场主角变为乡镇地块和位置不错的小宗地块，由于门槛低，竞争相对激烈。
承接去年土地市场的寒意阵阵，今年土地市场开年同样也不乐观。前4个月仅有一宗土地成功出让，还是去年公告的遗留地块。这段时间土地市场的主题词，仍然还是频频的“拍转挂”和没成功出让的土地悄悄回收。
回暖主要体现在今年第二季度，3月份以来房产市场成交放量，连夜排队和“日光盘”重现市区，种种火热迹象传导到了上游的土地市场，多宗重点地块陆续成功挂牌出让，让人看到了土地市场逐渐回暖的曙光。
“我们原来的分析，到7月以后应该是一个较好的拿地时机，但金华市区最近三个月的房地产交易量连创纪录，而且降准降息也释放了信贷规模和流动性，不少开发商手中有钱又马上出手买地，拿地时机提前了至少一个月以上。”市区一家知名房地产公司的总经理说，接下来要看市区会推出哪些新地块，如果土地的地段和规模适合，参与拿地竞争的开发商应该不少。
而从土地供应的分布来看，乡镇和郊区板块将继续唱主角。2009年和2010年的土地市场，市区中心城区仍占据主角，但随着江北和江南可供出让的地块越来越少，土地出让的重点开始逐步转向市区东西两翼的乡镇和新兴开发区。
江北老城区由于拆迁的停滞，一直没有大宗地块出让，只有零星的厂房搬迁或者老小区改造腾空的用地，不过杭长线拆迁带来的需求，将是市场上一股巨大的推动力量。而江南经过多年来的发展，整体格局也已经形成，只有大宗土地周边的见缝插针式的小地块可以出让，而且也已经基本填满。
与之相对的，市工业园区和金东经济开发区开始成为供应最集中的区域，占据年度土地供应量的一半以上。随着金华城市规划向东西两翼同时发展，今后秋滨等地的厂房搬迁改造还将产生大量的新商住用地，可能成为出让主力军。
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