金华现代物流产业园区建设项目招商推介书docdocx
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2017-06-12发布于江苏
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金华现代物流产业园区建设项目招商推介书项 目 方：观山湖区商务局联 系 人：黄华明联系电线地 址：贵州省贵阳市观山湖区北京西路8号电子邮箱：二0一三年三月目录一.摘要3二.项目实施区域综合概况3三.项目背景53.1经济环境53.2交通基础设施53.3产业规划6四.项目资源条件64.1区位优势64.2逐步完善的城市功能配套74.3良好的产业基础74.4优化的体制和政策环境84.5劳动力资源优势94.6气候环境优势9五.市场分析9六.项目建设概况106.1建设布局106.2 建设地点116.3建设内容116.4 建设规模12七、经济指标分析127.1投资分析127.2收入估算137.3成本分析137.4税金预测137.5利润预测：137.6项目投资分析147.7财务分析结论14八.结论14九.附表14金华现代物流产业园区招商推介书一.摘要贵阳已初步形成冶金工业、化学工业、食品工业和环保高新技术等支柱产业。随着新通道体系的建成，贵阳今后将依托自身资源优势，壮大特色产业，发展循环经济，走新型工业化道路，努力打造成大西南的新型能源工业中心。届时，贵阳的物资集散需求量将快速递增，为贵阳物流业特别是行业物流的发展提供了丰富的需求源，也为贵阳成为西部地区的资源集散中心提供了良好的机遇。根据以上情况，拟依托贵阳观山湖区良好的区位优势、广阔的市场空间、完善的产业基础和优惠的政策支持，在贵阳市观山湖区金华镇建设物流园。本项目前期规划占地1000亩，投资201142.56万元（合32029.07万美元，汇率按2013年3月1日美元兑人民币1:6.28折算，下同），建成后实现利润50123.75万元（合7981.49万美元），利润率23.2%，投资回收期4.7年，财务内部收益率18%，按15%的折现率计算的净现值为21128.62万元（合3364.43万美元）。投资方式：独资、合资、合作二.项目实施区域综合概况贵阳作为贵州省会，是全省实施开放带动战略和大中城市带动战略的核心和排头兵。随着贵广新通道、贵阳环城高速公路、贵阳铁路枢纽和贵阳龙洞堡国际机场等一批重大交通项目工程的建设，贵阳的交通环境将明显改善，贵阳和泛珠三角核心区广州的时空距离将大大缩小，贵阳作为西南陆路交通枢纽和西南出海大通道区域中心城市的重要地位将进一步凸现。未来贵阳将在更大范围参与泛珠三角、南贵昆、成渝经济圈等区域合作以及中国－东盟自由贸易区等国际合作。可以预见，随着经济的发展，届时贵阳的物流吸引力将大大提升，物流需求量将急剧增加。本项目基于贵阳市和观山湖新区物流产业发展现状和未来发展定位，依托环城高速公路、沪昆、兰海高速公路及白云至清镇货运铁路专用线多模式运输手段的相结合，搭建区域相关企业供应链物流服务平台，以特色专业市场为窗口，物资仓储配送为支撑，提供仓储、交易、采购、集散、集拼箱、包装、展示、区域分拨等物流服务，延长相应特色产业链，逐步建设形成立足贵阳，面向全省，辐射全国乃至东南亚，在西南地区有较大影响力的大型综合性物流园区，打造联结东盟、内地的桥头堡和纽带。三.项目背景3.1经济环境当今世界，经济全球化和区域经济一体化进程加快，新一轮世界经济结构调整不断推进，国际资本及产业加速向中国转移，我国东部发达地区的产业也向中、西部地区梯次转移。在国家西部大开发的战略方针指导下，贵州经济面临着前所未有的发展机遇。从全省经济发展目标来看，要想更有效地融入国内外市场，创造新的活力产业和利润增长点，发展现代物流业成为一个必然的选择。现代物流业是国民经济发展的动脉和基础产业，被喻为促进经济增长的“加速器”和“第三利润源泉”，各地区和各有关部门都把发展物流业作为一项涉及经济全局的战略性产业来抓。3.2交通基础设施贵州省省长陈敏尔在省第十二届人民代表大会第一次会议上，作《政府工作报告》时指出：今后五年，要达到“高速公路通车里程6000公里，现有国、省道二级及以上公路比重分别达到90%和65%，铁路营运里程超过3800公里，其中快速铁路1400公里。加强机场和基地航空公司建设，增加航线，加密航班，基本构建‘一干十三支’民用航空体系。加强出省水运通道建设，通航能力超过3000万吨” 。2012年，贵州省完成货运量1100万吨、货物周转量16.65亿吨公里，同比均两位数增长。到2015年，将新建成高速公路2500公里以上，实现通车里程5100公里以上，高速公路路网密度达2.84公里／百平方公里。初步形成以贵阳为中心，覆盖全省、通达全国、内捷外畅的高速公路骨架网络。“十二五”期间将再新建6个机场，到“十二五”末基本形成“一干十三支”的民用机场布局，航线条，覆盖全国省会城市、经济发达城市及重要旅游客源地城市。到2015年，贵州民用机场旅客吞吐量达1400万人以上，年均增长17%以上，其中贵阳龙洞堡国际机场达1300万人，支线产业规划在“十二五”期间，金华现代物流产业园计划完成总投资达300亿元,到2015年建成占地5平方公里，年配送、存储、交易货物量达到1500万吨，园区运转高效、集聚效应突出、产业特色鲜明、生态环保的现代化物流新城初现雏形。到2030年，金华现代物流产业园区建设规模达到约12平方公里，年配送、存储、交易货物量达到4000万吨，全面建成在全省具有示范带动作用，在西南地区具有较强竞争力的大型综合性物流园区。 四.项目资源条件4.1区位优势金华镇位于贵阳市观山湖新区，交通、区位优势突出，兰海、沪昆高速公路及321、210国道穿境而过；贵阳环城高速公路全面覆盖新区；北京西路、黔灵山路、观山东路等城市干道实现新区与老城区的无缝连接；已开工的贵广快速铁路和正规划修建的沪昆、成贵、渝黔、湘黔、黔桂等快速铁路在此聚集，将形成与广州、重庆、成都、长沙、昆明等多个城市紧密相连的4小时经济圈；贵阳城市快速铁路、城市轻轨均穿过新区。快捷、高效的现代交通道路网络正在形成。4.2逐步完善的城市功能配套在观山湖区，贵阳市级行政中心、贵阳一中新校、贵阳三中新校、观山湖医院、贵阳国际会展中心、贵阳汽车客运站等已建成投入使用；省银监局、省高院、省检察院、省信息网络广播中心等多个机关事业单位正陆续迁入；苏宁、沃尔玛、永辉等大型购物中心和贵阳奥体中心6万座的主场馆已投入使用；大型城市中心公园观山公园已向市民开放。观山湖区城市功能逐步完善。4.3良好的产业基础丰富的自然资源及其特色产业体系的发展为贵阳现代物流业发展提供了广阔的发展空间 首先，在能源和矿产资源开发领域。贵阳的能源与矿产资源组合良好，铝及铝工业、磷及磷化工已初具规模，煤及煤化工发展前景广阔，可为珠三角地区和其他周边发达地区的发展提供能源、铝工业、磷化工、煤化工等资源性产品。其次，在高新技术产业领域。贵阳将加强与周边区域特别是珠三角经济区的合作与配套，推动高新技术产业加快发展。重点推进贵阳的汽车零部件、橡胶制品、装备制造、新型电子元器件和新材料等特色优势产业与相关地区企业的联合、合作或配套，力争开拓省外、海外市场。第三，在旅游资源开发领域，贵阳市充分发挥得天独厚的气候资源，发挥作为全省旅游服务中心和全国重要旅游目的地的优势，大力开拓大珠三角、东南亚等客源市场，加强区域性国际旅游领域的合作，共同打造无障碍旅游区和精品旅游线路，把贵阳市打造成为西南、华南地区特别是珠三角地区乃至全国和全世界的“中国避暑之都”“温泉之城”，促进全市旅游业加快发展。第四，在民族药业和特色食品发展领域，积极推动制药企业整合，重点培育一批竞争力强的现代制药企业集团。大力发展卷烟工业，支持特色食品企业发展。第五，在现代生态农业领域，针对广州及珠江三角、港澳地区的绿色农产品消费市场，贵阳重点发展当地具有优势的无公害绿色有机蔬菜、瓜果、花卉以及肉制品等，带动现代农业及农业产业化发展。4.4优化的体制和政策环境1）土地政策 对物流项目用地采用工业用地标准； 实施物流项目用地的优先审批； 2）审批政策 工商行政管理部门在为物流企业办理登记注册时，除国家法律、行政法规和国务院公布决定规定的物流企业工商登记前置审批事项外，其他前置性审批事项一律取消。对物流园区和物流中心内项目参照特色工业园区的审批方法。3）税收政策 对符合新区产业导向的金融、商业、酒店、物流、仓储、餐饮、娱乐、体育、文化、中介服务等行业，新区将给予五年的税收优惠。4）投融资政策 物流园区、物流中心、配送中心等物流建设项目具有建设规模大、涉及经营范围广、占用土地多、资金投入大等特点，因此贵阳市各级政府部门给予必要的投融资支持，主要包括：建立扶持现代物流业发展的专项资金，在财力允许的范围内加大对物流中心的投资力度； 协调各级银行为物流中心提供贷款，协调支持金融机构与物流中心开展金融质押等服务； 积极吸引社会资本和外资，对于参与物流设施建设的项目，给予长期低息贷款； 对参股参与项目建设的企业给予税收优惠，吸引社会资金向物流服务业的投入。 4.5劳动力资源优势金华现代物流产业园位于贵阳市西北部观山湖区内，总面积达307平方公里，常住人口突破25万，具备充足的劳动力和多层次人才资源。上世纪六十年代中期的“三线建设”，为贵阳市带来大量劳动力和技术人才。4.6气候环境优势贵阳市地处云贵高原的东斜坡上，属全国东部向西部高原过度地带。境内有大量的喀斯特地貌分布，属亚热带湿润温和型气候，气候宜人，夏无酷暑，冬无严寒，阳光充足，雨水充沛，四季无风沙，平均海拔1200米，年平均温度15℃，年平均降雨量1200毫米，森林覆盖率41.12%，且有长达70km的环城林带作为绿色生态屏障，天气环境质量达到国家一类标准，为吸引外资以及园区建设提供了有利条件。五.市场分析现代物流活动中运输贯穿于物流全过程，是物流的核心部分，利用社会货运量指标来衡量物流需求规模具有较强的科学性。特征年0自然增长GDP（亿元）考虑通道影响的GDP（亿元）趋势货运量（万吨）000诱增货运量（万吨）运总量（万吨）000进入园区第三方物流作业量（万吨）年上半年，观山湖区完成固定资产投资188亿元，完成财政总收入29亿元，地方级财政收入22亿元。半年时间已完成超过全年四分之三的任务。目前，美的集团、苏宁电器集团、九州通集团、波司登股份有限公司、香港人和商业控股有限公司、国药控股集团等企业已确定了在物流城的投资意向，大量的企业入驻观山湖区并投资相对落后的物流产业，必将给物流产业带来极好的发展机遇。六.项目建设概况6.1建设布局金华现代物流产业园区采用“一带、三轴、四组团”的空间布局结构，一带是指《贵阳市城市总体规划（2009—2020年）》中确定的以百花山脉为主体的城市绿轴带。三轴是指沿金华镇联系周边区域的金清路、321国道及宾阳路延伸段形成的北部、中部、南部三条城市功能发展轴线。四组团是指将金华的城市功能区域划分为四个组团，即东部综合商贸组团、中部物流园区一组团、西部物流园区二组团、北部物流园区三组团。6.2 建设地点贵州省贵阳市观山湖区金华镇6.3建设内容金华现代物流产业园区根据现实性、市场性、前瞻性、综合性和阶段性原则，划分为三大功能、五项服务。三大功能是：物流配送、专业市场和综合服务；五项服务是：信息支持、设施设备物业、商务配套、行政配套和生活后勤保障。6.4 建设规模按贵阳市城市规划委员会审议通过的《观山湖区金华物流园区控制性详细规划》，在观山湖区金华镇建设现代物流产业园，占地面积1000亩，其中仓储建设用地200万平方米，商业、金融建设用地65万平方米，居住建设用地65万平方米，内部道路70万平方米，停车场、广场公用设施10万平方米，市政公用设施、绿化、对外道路、储备用地90万平方米。建成后实现年配送、存储、交易货物量1500万吨。七、经济指标分析7.1投资分析本项目初步估算总投资201142.56万元（合32029.07万美元），其中：1)、土地出让1000亩，按工业用地18万元/亩，共计18000万元（合2866.24万美元）。2)、仓储建设用地30万平方米，建设费用48000万元（合7643.31万美元）。3)、商业、金融建设用地28万平方米，建设费用89600万元（合14267.52万美元）。4)、居住建设用地4万平方米，建设费用38400万元（合6114.65万美元）。5)、内部道路2万平方米，建设费用360万元（合57.32万美元）。6)、停车场、广场公用设施1万平方米，建设费用180万元（合28.66万美元）。7)、市政公用设施、绿化、对外道路、储备用地1万平方米，建设费用100万元（合15.92万美元）。8)、设备投入1500万元（合238.85万美元）。9)、不可预见费1200万元（合191.08万美元）。10)、铺底流动资金3802.56万元（合605.50万美元）。7.2收入估算月主要收入分布见表：项目单价(元/M2)数量（万M2)总计（万元）库房租金2030600门面租金100565600房屋租金2024480停车费110物管费66综合服务150合计7006全年收入7006×12＝84072万元（合13387.26万美元）。7.3成本分析工资及福利：300人×2.0万元/人·年=600万元/年（合95.54万美元）管理费用：收入×0.02＋5 =1686.44万元（合268.54万美元）销售费用：收入×0.01＋5 =845.72万元（合134.67万美元）详见附表2：成本及费用估算表。7.4税金预测税金包括：营业税、城市维护建设税（税率为上交营业税的 7%）和教育费附加（税率为上交增值税的 3%）。详见附表 3：税金及附加估算表。税金项目营业税（万元）城建税（万元）教育附加（万元）合计（万元）达产年4203.60294.25126.114623.967.5利润预测：该项目正常运作后年总收入84072.00万元（合13387.26万美元）。税金及附加4623.96万元（合736.30万美元），所得税（税率 25%）16707.92万元（合2660.50万美元），净利润 50123.75万元（合7981.49万美元）。详见附表 4：利润估算表。 7.6项目投资分析⑴投资回收期经测算该项目投资回收期为4.7年（不含项目建设期）。⑵投资利润率：经测算项目投资利润率23.2%，是一个投入低回报稳定的项目。 ⑶内部收益率经测算本项目内部收益率为18%，远远高于行业平均收益率。详见附表 5：现金流量估算表。7.7财务分析结论本项目建成正常运作后，内部收益率为18%，净利润50123.75万元（合7981.49万美元），投资利润率23.2%， 全部投资回收期为 4.7 年。按15%的折现率计算的净现值为21128.62万元（合3364.43万美元）。指标均高于国家公布的行业标准，充分说明本项目的经济效益是可行的。八.结论在省、市、区各级政府的“积极创造良好的物流发展环境，吸引更多的跨国物流公司和国内大型物流企业来贵阳投资经营”的主导思想下，充分利用国发2号文的政策支持，在经济高速增长但物流业却相对滞后的贵阳投资物流产业园，有着极好的发展前景。经济指标分析也说明，本项目的财务效益显著，并具有较强的抗风险能力，值得投资开发。九.附表附表 1：固定资产投资及折旧摊销表(万元人民币)序号项目折旧年限建设期第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年1固定资产(基建）20.00原值176640.00折旧费8478.728478.728478.728478.728478.728478.728478.728478.728478.728478.72净值24100331.5291852.802固定资产(设备）10.00原值1500.00折旧费144.00144.00144.00144.00144.00144.00144.00144.00144.00144.00净值1356.001212.001068.00924.00780.00636.00492.00348.00204.0060.002无形资产50.00摊销18000.00360.00360.00360.00360.00360.00360.00360.00360.00360.00360.00净值17640.0017280.0016920.0016560.0016200.0015840.0015480.0015120.0014760.0014400.003递延资产5.00摊销净值4无形资产及递延资产合计摊销360.00360.00360.00360.00360.00360.00360.00360.00360.00360.00净值17640.0017280.0016920.0016560.0016200.0015840.0015480.0015120.0014760.0014400.005合计8982.728982.728982.728982.728982.728982.728982.728982.728982.728982.72附表 2：成本及费用估算表（万元人民币）序号项目第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年1外购燃料及动力136.80 182.40 228.00 232.80 238.08 243.89 250.28 257.30 265.03 273.54 2工资及福利400.00 412.00 424.36 437.09 450.20 463.71 477.62 491.95 506.71 521.91 3制造费用9431.86 9431.86 9431.86 9431.86 9431.86 9431.86 9431.86 9431.86 9431.86 9431.86 3.1修理费449.14 449.14 449.14 449.14 449.14 449.14 449.14 449.14 449.14 449.14 3.2折旧及摊销费8982.72 8982.72 8982.72 8982.72 8982.72 8982.72 8982.72 8982.72 8982.72 8982.72 4厂房租金0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 5管理费用1013.86 1350.15 1686.44 1686.44 1686.44 1686.44 1686.44 1686.44 1686.44 1686.44 6销售费用509.43 677.58 845.72 845.72 845.72 845.72 845.72 845.72 845.72 845.72 7总成本费用11491.95 12053.98 12616.38 12633.91 12652.30 12671.61 12691.91 12713.27 12735.76 12759.46 7.1固定成本9831.86 9843.86 9856.22 9868.95 9882.06 9895.57 9909.48 9923.81 9938.56 9953.77 7.2变动成本1660.10 2210.13 2760.16 2764.96 2770.24 2776.05 2782.44 2789.46 2797.19 2805.70 8外购成本136.80 182.40 228.00 232.80 238.08 243.89 250.28 257.30 265.03 273.54 9在产品985.94 1043.54 1101.50 1119.03 1137.42 1156.73 1177.03 1198.39 1220.88 1244.58 10付现成本1923.30 2439.73 2956.52 2969.25 2982.36 2995.87 3009.78 3024.11 3038.87 3054.07 11应付帐款136.80 182.40 228.00 232.80 238.08 243.89 250.28 257.30 265.03 273.54 附表 3：税金及附加估算表（万元人民币） 序号项目第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年1收入50443.20 67257.60 84072.00 84072.00 84072.00 84072.00 84072.00 84072.00 84072.00 84072.00 2营业税2522.16 3362.88 4203.60 4203.60 4203.60 4203.60 4203.60 4203.60 4203.60 4203.60 3附加税252.22 336.29 420.36 420.36 420.36 420.36 420.36 420.36 420.36 420.36 3.1城市维护建设税176.55 235.40 294.25 294.25 294.25 294.25 294.25 294.25 294.25 294.25 3.2教育附加税75.66 100.89 126.11 126.11 126.11 126.11 126.11 126.11 126.11 126.11 税金合计2774.38 3699.17 4623.96 4623.96 4623.96 4623.96 4623.96 4623.96 4623.96 4623.96 附表 4：利润估算表（万元人民币）序号指标名称第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年1收入50443.2067257.6084072.0084072.0084072.0084072.0084072.0084072.0084072.0084072.002总成本11491.9512053.9812616.3812633.9112652.3012671.6112691.9112713.2712735.7612759.463营业税金及附加2774.383699.174623.964623.964623.964623.964623.964623.964623.964623.964应纳税所得额36176.8751504.4566831.6666814.1366795.7466776.4366756.1366734.7766712.2866688.585所得税9044.2212876.1116707.9216703.5316698.9416694.1116689.0316683.6916678.0716672.146税后利润27132.6538628.3450123.7550110.6050096.8150082.3250067.0950051.0850034.2150016.437累计税后利润27132.285466343.28附表 5：现金流量估算表（万元人民币）序号项目建设期第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年1现金流入50443.20 67257.60 84072.00 84072.00 84072.00 84072.00 84072.00 84072.00 84072.00 95000.16 1.1营业收入50443.20 67257.60 84072.00 84072.00 84072.00 84072.00 84072.00 84072.00 84072.00 84072.00 1.2回收固定资产余值7125.60 1.3回收流动资金3802.56 2现金流出201142.56 23310.55 28629.26 33948.25 33961.40 33975.19 33989.68 34004.91 34020.92 34037.79 34055.57 2.1固定资产投资178140.00 2.2无形资产投资18000.00 2.3递延资产0.00 2.4项目费和不可预见费用1200.00 2.5铺底流动资金3802.56 2.6经营成本11491.95 12053.98 12616.38 12633.91 12652.30 12671.61 12691.91 12713.27 12735.76 12759.46 2.7销售税金及附加2774.38 3699.17 4623.96 4623.96 4623.96 4623.96 4623.96 4623.96 4623.96 4623.96 2.8所得税9044.22 12876.11 16707.92 16703.53 16698.94 16694.11 16689.03 16683.69 16678.07 16672.14 3净现金流-201142.56 27132.65 38628.34 50123.75 50110.60 50096.81 50082.32 50067.09 50051.08 50034.21 60944.59 4累计净现金流-201142.56 -174009.91 -135381.57 -85257.82 -35147.22 14949.58 65031.90 115099.00 165150.07 215184.28 276128.88 NPV:21128.62万元人民币IRR：18%
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