中达证券：物流及IDC等新型地产业务发展情况几何？
物流地产及IDC等新型地产业务发展情况如何?上述业务对房企融资渠道有何影响?是否具备投资价值?
高端物流地产供给缺口较大、开发商参与程度较高，IDC市场以运营商及具备技术背景的企业为主。2019年末我国高标准仓库的市场供应规模逾6000万平方米，而戴德梁行预计2020年市场对高标库的需求将达到逾1.4亿平方米，较大的供给缺口使高标库成为了当前备受青睐的物流地产标的。市场格局方面，高端物流市场参与者以普洛斯、万纬等物流地产开发商为主。IDC服务商则除提供场地、带宽等基础托管服务外，更需提供专业度高的增值服务，较高的专业门槛使房企在IDC市场的参与度相对较低。
物流等新型地产能够创新开发商融资渠道及运营模式，并为投资者提供稳定的投资回报。截至2019年末，国内以工业物流为底层资产的不动产证券化产品累计发行规模合计145.3亿元，发行单数共计11单，其中9单在2018年9月至2019年9月发行，为近年增长蕞快的底层资产类别，物流地产证券化成为创新融资的一大可行渠道;近期万纬物流类REITs、远洋资本IDC基础设施ABS的发行亦为新型地产证券化的成功尝试。金融化渠道的推进则能够助力开发商实现轻资产模式，通过私募基金等方式引入投资者，扩大资本基础，并在物业开发或培育完成后进行出售或注入REITs及其他信托等，完成金融化退出。对投资者而言，物流仓储物业能够带来表现良好的投资收益，新加坡已上市REITs中，以IDC为底层资产的吉宝DC REIT和以物流地产为底层资产的丰树物流REIT在近年的收益表现均优于新加坡REITs整体表现。
基础设施REITs蓄势待发，开发商模式转变或迎良机。仓储物流、数据中心均属当前公募基础设施REITs项目底层资产的范围，展望未来，国内公募基础设施REITs的推进为开发商依托此类资产拓宽融资渠道、实现“开发、管理与基金运作”的闭环提供了更强的可行性，亦为我国房地产行业未来的发展提供了更多的可能模式和更广阔的想象空间。
截至8月28日，本周42个主要城市新房成交面积环比下降6%，2020年累计成交面积同比下降4%。
截至8月28日，本周13个主要城市可售面积(库存)环比上升2%;平均去化周期10.7个月，平均环比与上周持平。
截至8月28日，本周15个主要城市二手房交易建面环比下降2%，2020年累计交易面积同比下降5%。
本周，多部门形成房企资金监测和融资管理规则、无锡将开展购地资金来源穿透式核查，财务状况良好的房企受影响或相对较小。另一方面，住建部提出住房供需矛盾突出的城市要增加住宅及用地供应，或有望从供给端稳定地价及房价预期，引导行业健康发展。维持行业“强于大市”评级。
除传统开发业务及当前备受关注的物业板块外，近期投资者对开发商其他业务板块的发展机遇亦有所关注。本周，我们对物流地产及IDC等新型地产发展情况进行了梳理及展望。
经济增长及网络电商发展推动物流仓储面积提升。近十年来，在经济的增长和网络电商的发展下，我国对物流仓储的需求逐步上升，仓库面积亦持续提升。根据中国仓储与配送协会的数据，我国营业性通用仓库面积由2012年的约7.0亿平方米逐年提升至2018年的10.6亿平方米，仓储面积总量空间较大。
高标库占仓储总存量不到10%，为当前备受青睐的物流地产标的。从建筑标准来看，仓库可分为高标准仓库及普通仓库。市场对高标准仓库的需求来源于：1)传统仓库无法满足租户日益提升的需求：传统仓库空间利用率相对较低、选址相对不便、自动化水平和合规性较低;2)物流地产经营者对成本及效率要求更高。在我国消费市场的演变和发展之下，上述提升来源或将继续支撑高标库的未来需求。供给方面，由于我国现代化仓储起步较晚，中国内地高标库在总仓储面积中的占比较低，仅占前述仓储总面积不到10%。根据戴德梁行的数据，2019年末我国高标库的市场供应规模逾6000万平方米，而戴德梁行预计2020年市场对高标库的需求将达到逾1.4亿平方米。高标库供需的差异对其发展提供了支撑，使高标库成为了当前备受青睐的物流地产标的。
当前物流地产主要参与者可分为电商、地产开发商及其他派系，开发商参与程度较高。物流地产市场的参与者包含以菜鸟及苏宁等为代表的电商、以普洛斯为代表的外资物流地产商、以万科万纬物流为代表的本土开发商、及以平安为代表的金融机构等。菜鸟等电商在物流地产领域的布局更多出于对自身物流成本及效率的考量。普洛斯、丰树等外资物流地产开发商在21世纪初将物流地产概念引进中国，在运营经验、商业模式成熟程度和布局规模方面具备先发优势。万科等开发商则能够凭借自身品牌与开发优势，尝试实现 “开发、管理与基金运作”的闭环，平安等金融机构亦能够通过对物流地产的布局获得较为稳定的运营及投资收益。
高端物流市场近年竞争更为充分。根据戴德梁行的数据，2015年，中国高端物流市场中普洛斯占据55%的市场份额，而在2015年年中，万科正式成立了物流地产发展公司，平安不动产旗下亦成立了物流地产事业部;2019年第四季度，在更多物流地产参与者的布局和合作之下，普洛斯在内地高端物流市场的市场份额有所下降，约为31%，市场竞争更为充分。
IDC市场总量空间大、专业门槛高，开发商参与程度低。IDC(Internet Data Center)即互联网数据中心，指拥有完善设备、专业化管理和完善应用的服务平台，当前的IDC服务商除提供场地、带宽等基础托管服务外，更需提供专业度高的增值服务。在互联网产业的蓬勃发展之下，IDC市场规模亦不断扩大，根据中国IDC圈的数据，2019年我国IDC市场规模达1562.5亿元。然而，由于IDC服务的专业门槛较高，其市场的主要参与者为中国电信等传统电信运营商、及世纪互联等具备互联网或IT背景的企业，房地产企业在其中的参与度较低。
物流及IDC为发达REITs市场重要的底层资产类别。物流及IDC物业在稳定经营后能够为持有者带来租金收入，在此意义上与商业、写字楼等商业地产类似，在美国、新加坡等境外市场亦为reits的重要底层资产类别。截至2020年6月末，自助仓储及数据中心的市值分别达571亿美元及1172亿美元，分别占富时NAREIT权益型REITs总市值的6.9%及14.1%。
近年以工业物流为底层资产的证券化产品数量及规模快速增长，物流地产证券化成为创新融资的一大可行渠道。根据戴德梁行的数据，截至2019年末，国内以工业物流为底层资产的不动产证券化产品累计发行规模合计145.3亿元，发行单数共计11单，其中9单在2018年9月至2019年9月发行，为近年增长蕞快的底层资产类别。按2019年末已发行商业不动产证券化产品的底层物业数量来看，工业物流项目合计达35个，占总数量的8.3%。相较于零售、办公等业态，工业物流项目的运营成本相对更低、租约更长、现金流可预测性更强，作为证券化产品的底层资产较为适宜。
当前，国内物流及IDC证券化逐步靠近境外成熟REITs运营模式。2020年7月，远洋资本以其投资企业的IDC服务收费权益权为底层资产发行IDC基础设施ABS，通过IDC实现了创新融资模式。万纬物流自2018年起已与国内外保险、基金等共同设立过多期物流私募股权基金;2020年6月，其以2间高标准仓库为底层资产在深交所发行首期类REITs，产品运营期间及退出收益全部来源于底层物流园的运营净现金流及资产增值，并未如多数国内类REITs产品般由发行主体提供信用担保，更接近境外REITs运营模式。
金融化渠道的推进则能够助力开发商实现轻资产模式。凯德、丰树、吉宝等新加坡地产集团在经营性物业的开发运营中较中国内地开发商更为成熟，业务模式中通常包含丰富的金融化渠道。以吉宝企业为例，其业务涉及范围包含地产开发、投资、物流、数据中心等，在项目开发之始即通过私募基金等方式引入投资者，扩大资本基础，并在物业开发或培育完成后进行出售或注入REITs及其他信托，完成金融化退出。ESR(易商红木)亦为内地物流地产的重要参与者，能够通过对基金管理的资金及自身资产负债表资金的使用获取开发利润，截至2019年末，ESR从资产负债表的已循环资产的合计剥离价值总额达4.9亿美元。上述模式能够使开发商在经营性物业方面解决长期持有物业带来的资金沉淀问题。在当前的政策环境下，物流及IDC等物业类别或将较写字楼、购物中心等更早迎来更丰富的金融化渠道，也将有望助力内地开发商实现商业模式的转变。
物流仓储物业投资收益率表现较好，带动金融产品收益率表现优秀。高标库供需的差异为其带来了投资收益率的良好表现，根据头部太平戴维斯的数据，2020年广州物流仓储物业的投资收益率约为5.5%，较住宅、写字楼、商铺等投资收益率更高。底层资产收益率的优秀表现使物流及IDC REITs亦拥有良好表现。在每年分派一定比例收益的同时，新加坡已上市REITs中，以IDC为底层资产的吉宝DC REIT和以物流地产为底层资产的丰树物流REIT在近年的价格表现均优于新加坡REITs整体表现，使其综合收益率表现亦较为亮眼。
图 11：吉宝DC REIT及丰树物流REIT近年股价表现优于新加坡REITs整体
数据来源：Wind，中达证券研究;注：以2015年1月9日收盘价为100
经济发展及需求转变使新型地产供给存在一定缺口。就物流地产而言，当前逾90%的仓储面积为普通仓库，或逐渐难以满足消费习惯变更带来的仓储物流需求升级，高标库的供给缺口或能够对物流地产开发商的经营情况构成一定支撑，日渐丰富的物流地产营运经验及逐步成熟的资产管理能力则将为开发商在政策逐步完善后参与金融化运作带来优势。IDC方面，互联网及数字产业的蓬勃发展或将持续增大对数据存储空间的需求，开发商当前由于技术门槛的限制参与程度较低，未来或能够凭借自身在资产运营及产业链等方面的优势，参与到相关空间的投资、开发或运营之中。
物流及IDC属于当前我国公募基础设施REITs的试点范围。根据发改委对我国公募基础设施REITs项目范围的界定，仓储物流、数据中心均属当前公募基础设施REITs项目底层资产的范围;同时，基础设施REITs试点项目要求中提及的“项目权属清晰”、“具有成熟的经营模式及市场化运营能力，已产生持续、稳定的收益及现金流”亦使高标库较普通仓库更具成为试点项目的优势。
公募基础设施REITs推进或有望助力开发商通过国内REITs创新融资渠道、实现运营模式转变。展望未来，国内公募基础设施REITs的推进为开发商依托物流等新型地产拓宽融资渠道、实现“开发、管理与基金运作”的闭环提供了更强的可行性，亦为我国房地产行业未来的发展提供了更多的可能模式和更广阔的想象空间。
本周，众安集团、大发地产、世茂集团涨幅居前。合生创展集团、建发国际集团、众安集团年初至今涨幅居前。
本周，永升生活服务、碧桂园服务、绿城服务涨幅居前。银城生活服务、永升生活服务、鑫苑服务年初至今涨幅居前。
数据来源：各地房管局，中达证券研究;注：数据截至2020/8/28;注：由于数据可得性，删除肇庆、长春，加入济南、宝鸡
表 3：主要城市新房库存与去化周期情况，本周主要城市平均去化周期约10.7个月
数据来源：各地房管局，中达证券研究;注：数据截至2020/8/28;平均环比及平均同比为各城市变动平均值
表 5：本周要闻：住建部提出住房供需矛盾突出的城市要增加住宅及用地供应，支持合理自住需求，坚决遏制投机炒房
数据来源：Wind，公司公告，中达证券研究;注：A股核心净利润为扣非后归母净利润;深圳控股货币单位为港币
表 7：本周公司动态：华润置地、禹洲集团拟分拆物业管理及商业运营服务于港交所上市
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