这里的“沉睡”土地如何重新焕发活力 ——金华开发区整治盘活闲置低效土地观察
原标题：这里的“沉睡”土地如何重新焕发活力 ——金华开发区整治盘活闲置低效土地观察
当“要素跟着项目走”，土地以及土地上的价值都不再“沉睡”；当土地的一分一寸都有产出、见效益，高质量发展的弦音终会掷地有声。这是金华开发区整治盘活闲置低效土地，让“沉睡”土地重新焕发活力，给我们的启示。
土地，是产业发展、项目建设的必备要素。然而，金华开发区的土地利用却是个“矛盾题”。
“一边是大量闲置低效用地在‘沉睡’，一边是能拉动经济的好项目无地可用。”金华开发区党工委委员朱卫锋告诉记者，“金华开发区在发展进程中形成了一些遗留问题，其中一项便是闲置低效用地的存在。”
2013年，原金华经济技术开发区与金西开发区成建制整合发展，金华开发区也迎来了供地高峰。据相关数据记载，2014年，金华开发区供应土地超1700亩。与土地批用窗口大开相对应的，是金华开发区早期土地利用较为粗放的发展模式，形成一批圈而未用、圈而未建的土地，尤其是当时花园式工厂建设，为较多企业预留了一批土地，这些土地中很多未按照相关要求进行有效开发利用。后来因经济形势变化、企业自身经营调整、低效招商引资等多种原因，造成区内留有不少低端工业项目及闲置低效利用土地。
“前几年，金华开发区实施‘退二进三’，让工业区撤离城市核心区，发展数字经济、金融、商业等现代服务业；如今，叫‘置换’‘盘活’。结合产业发展规划、招商引资等，用旧指标置换成新指标，用新项目、好项目替换掉落后、死掉的项目，蕞终实现‘腾笼换鸟’‘凤凰涅槃’。”朱卫锋说。
在争创省高能级战略平台的过程中，在“十百千万”和重点工作“晒拼创”的竞赛现场，金华开发区发展势头好、劲头足，尤其是“高精尖”项目层出之时，决不能让“沉睡”的土地陷入零循环的“死水”，阻碍发展脚步。
近年来，金华开发区高度重视闲置低效用地再开发工作，突出工作重点，在“存量盘活”上下功夫，将盘活的土地资源重点支持大项目、好项目，推动形成节约集约发展新格局。
高规格建立整治工作小组，按照“1+1+1+10+X”，即1名管委会领导、1名联络员、1个联系部门、10个专项工作组、多个整治小组成员的整治模式，将380家低效用地企业分解到每位管委会班子成员，通过每月召开推进会、通报整治进度、协调存在问题，合力推进整治工作；招商部门重点发展投入产出效益高的优质企业，用重大项目增量调整产业结构、优化经济结构，不断增强制造业发展后劲；经济发展部门加大资源要素差异化配置力度，综合实施用地、用电、税收、排污、碳排放等差别化政策……
在洋埠镇邵家村，浙江晟达机械有限公司占地四五十亩的新厂房已完工，产值从亩均税收不到1万元到现如今的5万元，从评价C、D类变成B类，晟达机械用了两年。
晟达机械占地126亩，由于种种原因，还有40至50亩的土地闲置。由于土地面积广、粗放型生产模式等因素，导致企业的亩均税收没有超过3万元。
去年年初，金华开发区专门成立低效工业用地整治提升工作专班，设立21个工作组，低效用地整治开启。“在走访过程中，我们和企业负责人宣传了我们的亩均政策，建议企业把闲置土地利用起来，同时通过技改增加产品附加值，从而提高企业亩均税收。”金华开发区经发局经信二科科长余飞荣说。
“由于市场不景气，产品不好做，场地就这样一直空着，每年还交着土地使用税，的确是一种浪费。正好赶上金华开发区低效用地整治，我们与金华开发区达成协议实现土地盘活。”说起企业拍地盘活，浙江恒立达铝业有限公司相关负责人言语间透露出摆脱包袱的轻松感。
恒立达铝业36亩地的“新主人”，是金华开发区一家外贸龙头企业——金华市乔博电动科技有限公司。乔博电动始建于2014年，是一家专业研发制造锂电自行车、锂电三轮车、电动滑板车的专业化外贸生产企业。受制于没有自己的土地，企业一直无法扩大产能。
一边是恒立达铝业土地闲置，一边是乔博电动缺地发展，金华开发区低效工业用地整治提升工作专班成了“红娘”，积极为两家企业制定“一企一策”方案。“在金华开发区相关部门的积极引导下，我们通过司法拍卖购得土地，拆除了部分老旧建筑物和加层扩建，新增建筑面积1万余平方米。”公司财务总监傅巧莉说。
一地不“易主”，也可实现新生。石城街区块是金华开发区秋滨工业园区的老工业区块，占地面积1085亩，由于资金链问题和历史原因，该区块内建筑物平均容积率仅0.7左右，2019年亩均税收2.36万元。通过实施低效企业收回重新出让建设小微园、供地给龙头企业发展等多项举措，平均容积率已达2.4以上，吸引入驻企业170余家，亩均税收将达到30万元。
928宗、2.97万亩工业用地，一块一块分类施策，一块一块整治盘活。金华开发区坚持问题导向、依法依规、分类处置，探索运用直接收回、土地规划调整、兼并重组、强制清退、合作开发等多种途径，挖潜存量土地资源，推动建设用地从外延扩张向内涵提效转变，既坚持依法依规整治闲置低效用地实现“腾笼”，又抓好改造提升和招商引资来实现“换鸟”。
今年以来，金华开发区已完成低效工业用地企业整治提升125家3410亩，分别完成市下达任务的104.17%、126.31%；引导低效企业改造提升1818亩，完成率259%，全市排名头部；实现工业增加值71.23亿元，同比增长25.9%，全市排名第三。
发展在继续，粗放的老路子坚决不能再走了，整治盘活后的路怎么走，金华开发区开始“换法儿”。
如果说2020年金华开发区着重“治标”，即摸排、重新利用闲置低效地，那么2021年金华开发区着力点是“治本”，即盯住协议收回、司法处置、协议履约核查等十大专项攻坚行动和聚焦差别化政策，对金华开发区土地集约利用水平进行全域提升，建立土地高效利用长效管理机制。
收回土地不是目的，金华开发区坚持“以用为先”，且要用就用好。今年5月，金华开发区修改完善《金华开发区制造业招商项目管理工作机制》，其中工业项目的建筑密度不低于35%提升至不低于45%，工业项目建筑容积率不低于1.2提升至不低于1.8，新建厂房建筑整体不少于4层。6月，出台《工业用地上存量企业项目建设管理办法》，存量用地企业新改扩建后容积率不得低于1.2，进一步提高土地投资开发强度。2019至2020年，金华开发区企业通过技术改造、新地块出让，新增建筑面积60余万平方米。
今年以来，金华开发区启动协议收回、司法处置、协议履约核查等十大专项攻坚行动，每个行动方案配套制定了正向激励政策、反向倒逼举措。经济发展局、自然资源和规划分局、项目推进部、城市更新局、国资监管中心和各乡镇（街道）在分管领导的牵头下，有序开展攻坚行动。
8月30日，全省召开新一轮制造业“腾笼换鸟、凤凰涅槃”攻坚行动推进大会，会议提出要强力推进资源要素市场化配置，建立体现市场化导向的资源要素配置体制机制，用蕞快的速度让蕞好蕞优的项目获得蕞多蕞优的资源要素，具体要做好正向激励、反向倒逼两方面工作。
目前，金华开发区正加强D类企业资源差别化配置工作，通过实施差别化水电价、差别化政策、差别化的能源双控政策等举措，倒逼企业积极提高单位土地产出效益，2020年度规下工业企业亩均税收达到4.37万元，同比增长132.45%。“我们对亩均税收3万元以下和D类企业将进行重点整治提升，综合运用安监、环保、执法、税收稽核等联合执法手段进行联合整治，倒逼低效用地企业转型提升。”金华开发区经发局局长胡帅表示，之后还将针对未完成协议履约的企业开展倒查行动，将经济效益与政策享受紧密挂钩，提高企业的违约成本。
值得一提的是，金华开发区在详细调查928宗工业用地投资开发强度、资源投入和亩均产出效益等情况的基础上，开发工业用地智控平台，动态管理每宗工业用地开发利用现状，精准完成土地画像。
同时，金华开发区还积极推进中央创新区（南区）综合开发有机更新，开发完成后，可将占地3.3平方公里、平均容积率仅0.4的低效地块，打造成容积率4.0以上、建筑密度40%、年税收1.5亿元以上的产城融合示范区块。
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