中央点名表扬这些土地盘活案例可以照抄
盘活低效用地，一直是地方政府和国央企面临的棘手问题。
近年来，中央多个部门密集出台政策文件，鼓励各地探索低效用地再开发，实现土地资源的高效利用与优化配置。
比如今年6月，自然资源部就再次印发《低效用地再开发试点第二批典型案例》，涉及12个省（市）的18个典型案例，值得地方政府和国央企好好研读。
低效土地的产权往往较为复杂，涉及国有土地、集体土地、企业用地等多种类型，且可能存在产权不清、边界模糊、历史遗留问题等情况，导致土地盘活过程中利益分配不均，影响各方参与积极性。
比如金华某工业项目在改造前，340余亩用地竟然分属7个主体，包含1家国企、5家民企和一个村集体。而且各主体厂房均用于出租，承租户达100余家。导致不同产权主体的诉求难以统一，极大阻碍了低效土地盘活的进程。
为了平衡各方利益诉求，项目创新采用“政企村联动”模式，即国企牵头，民企和村集体共同参与，联合改造。
第一，通过土地规整置换的方式，将分散的零星用地进行整合，确保土地的完整性和利用效率。
第二，采取 “一类一策” 方式，重构国企、民企及村集体产权，确保各方利益得到合理安置。
第三，先行开展片区整体规划工作，并联动国有企业、民营企业及村集体等多元主体共同参与，以此保障各功能区域实现协同互补发展。
第四，根据项目产业特点， 引导工业上楼， 推进地上地下空间高效利用。比如项目通过不同层高设计及多种生产空间，满足五金企业的生产加工需求。
第五，注重引育人才和科技产业的协同发展。比如项目围绕“双链双平台”，在AB区块内建立一个人才科创园中园，持续吸引高端人才和创新资源。
湘潭某商业地产项目属于历史遗留建设用地，同样存在产权复杂、用地手续不完善等老大难问题。
第一，依规开展历史遗留建设用地认定和处置，为项目整体开发创造条件。比如，对1987年前的17.26亩土地，确权至村集体经济组织；对1999年前的18.08亩土地，办理征收手续。
第二，针对项目涉及国有和集体土地，且土地使用权人与建设主体不一致，导致统一登记困难。为此，项目采取分宗登记方式：国有土地按国有建设用地登记规程办理，集体土地按集体经营性建设用地登记规程办理，借鉴先租后让工业用地登记模式，有效解决登记难题。
低效用地的另一大痛点，就是现状功能与城市新规划定位不匹配。
例如苏州某产业园区，原本是用于储存五金交电集团的物资，然而随着电商时代来临和城市商贸功能转型，仓储功能逐步衰败，亟需重新盘活。
于是项目基于存量建筑活化利用5年过渡期政策，启动地块改造建设，打造文化创意园，发展文化创意产业。
同时基于长久发展考虑，项目方还于次年申请推进地块自主更新，经政府批准同意并补缴地价后，土地用途由仓储用地调整为商业用地，成为苏州市首个完成“工改商”的低效用地再开发试点项目。
重庆某物流仓储用地，由于地处老城区，原本的物流仓储用途已不能适应周边区域功能变化和市场需求，甚至还可能因货运交通带来噪音、交通拥堵等问题，影响居民生活质量和城市整体形象。
所以项目公司开始了一系列探索转型：
首先是调研先行。通过分析大量数据和实地走访，项目公司发现该区域老年人口较多，具备较强的养老服务需求，可以转型发展养老产业。
其次是政策创新。项目利用五年过渡期政策，在不改变用地主体和规划条件的前提下，将闲置的物流仓储用地转型为康养中心。
同时，通过五年过渡期政策登记备案，项目地块可不经过规划调整、收回重新出让、“推倒”重新建设等程序，直接实现转型升级，大大精简了审批程序，为企业极大的节约了时间成本和建设资金。
最后是功能优化。结合市场需求，项目打造近1万平方米的康养中心主楼， 改造房间124个、床位232张。同时，通过建筑外立面翻新、室内整体结构加固、部分墙体重新布局、景观美化等措施，更好地满足所在区域日益增长的养老服务需求。
土地盘活项目往往涉及多个部门的审批，包括土地征收、规划调整、环境评估、施工许可等等，审批流程繁琐，导致项目推进缓慢。
所以，想要缩短土地盘活周期，就必须建立统一的协调机制，加强部门之间的信息共享和沟通，优化审批流程，提高审批效率。
比如杭州某低效用地再开发案例，就积极构建多层次立体化政策体系，提高管理审批速度。
一是多库并用，盘清底数。通过建立”低效再开发项目库”国有低效资产项目库年度任务项目库三大数据库，精准识别土地现状，导入优质项目，动态更新任务进度，解决低效用地在哪里问题，优化产业结构。
二是”一个口子，统一标准 。通过设立低效用地工作专班办公室作为统一窗口，制定标准化流程图和个性化收件清单，一次性收件、联合审查，避免多部门跑动；同时定期会商破解堵点，针对国企存量资产续期难题出台配套政策，实现”一个窗口、一张表单、一套材料、一个流程。
三是创新模式，并宗开发 ：针对村集体混合土地性质开发难题，开辟绿色通道，允许前期手续先行、后期确权登记，统一规划布局，确保园区建设完整性，节约成本加快落地。
四是流程再造，精简审批 。推行”一窗受理、一窗发件、三证齐发”，并联审批工业用地相关证件；依托政务网和审批平台实现信息共享，建设工程规划许可证申请材料从18件减至1件，精简率94%，大幅提升办事效率。
武汉某产业园区项目，也通过强化规建管一体化审批，提高服务效能。
一方面是组建专业经办团队全程对接，在规划论证阶段，依据产业业态、用地强度等规划指标，提前研究设计方案，确保建设单位拿地后即可申报；
另一方面是联合行政审批、建设等部门，成立工作专班，将土地确权、规划设计、施工许可等审批流程由 “串联” 改为 “并联” ；
最终，项目仅用 3 天完成立项到施工许可全流程审批，实现 “六证齐发”。
低效土地盘活通常需要大量的资金投入，用于土地收购、拆迁补偿、基础设施建设以及项目开发等。然而，由于低效土地项目往往存在一定的风险和不确定性，社会资本对其投资积极性不高，导致资金短缺问题突出。
政府虽然可以通过财政资金进行一定的支持，但面对庞大的低效土地存量，财政资金也显得捉襟见肘。此外，金融机构对于低效土地盘活项目的融资支持也较为谨慎，项目融资渠道相对狭窄，融资成本较高。
为此，漳州某产业园区项目创建了“基金+产业+园区”模式，通过引入社会资本注资、地方国企垫资、产业社区引资、入驻企业投资、设立基金融资等方式有效保障项目改造资金。
同时，利用已建成的厂房，经主管部门审批后，设置合理的租售比，确保资金能及时回笼，租金可保障园区运营，从而实现资产净增、收入递增、效益倍增。
福州某福利院项目则采取财政统筹和地方政府发行专项债方式，为项目开展提供资金保障。
其中市社会福利院改造由市财政全额出资；市社会养老中心项目则采用 “投建运一体化” 模式，由福州城投运营服务集团负责，资金由企业自筹1.95亿元与专项债4.55亿元构成。
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